2025년 하반기는 부동산 시장에 있어 중대한 전환점이 되는 시기입니다. 7월을 기점으로 임대차 관련 제도 개편, 부동산 세금 정책 조정, 거래 규제 정책이 본격 시행되면서 정부는 거래 활성화와 주거 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하고자 합니다. 이번 하반기 정책 변화는 규제 완화냐, 아니면 강화냐를 놓고 많은 관심을 받고 있으며, 실제로는 대상별, 목적별로 상반된 방향의 정책들이 혼합되어 있습니다. 이 글에서는 2025년 7월 이후 시행되는 주요 부동산 정책 흐름을 정리하고, 실질적인 시장 영향 및 대응 전략을 함께 소개합니다.
1. 임대차 시장: 세입자 보호 강화, 임대인 규제는 강화 흐름
2025년 하반기부터 가장 큰 변화가 나타나는 영역은 바로 임대차 시장입니다. 정부는 세입자의 주거 안정성을 높이기 위해 계약 갱신과 전월세 신고 관련 제도를 전면 개편합니다.
- 계약갱신청구권 확대: 기존 1회 행사 가능하던 계약갱신청구권이 2회까지 행사 가능하도록 확대되며, 이에 따라 동일 주택에서 최대 6년까지 거주가 가능해집니다. 임대인의 실거주 사유 외에는 세입자의 요구를 거절할 수 없습니다.
- 전월세신고제 정식 시행: 2021년 시범 도입 후 계도 기간이 있었던 전월세신고제가 2025년 7월부터 본격 시행되며, 미신고 시 최대 100만 원, 허위 신고 시 최대 300만 원의 과태료가 부과됩니다. 모든 전월세 계약은 체결일 기준 30일 이내 지자체 또는 온라인 신고가 의무입니다.
- 보증금 보호장치 강화: 임차권등기명령 절차가 간소화되며, 전자계약서 제출만으로도 등기 가능해졌습니다. 임대인이 파산하거나 실종된 경우에도 세입자는 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
이러한 변화는 세입자의 권익을 크게 높이는 방향이지만, 임대인에게는 계약의 자율성과 수익성 측면에서 제약으로 작용할 수 있습니다. 다주택 임대사업자의 경우 보증금 반환 능력 및 계약 운영 전략을 재설정해야 할 시점입니다.
2. 부동산 세제: 실수요자 완화, 다주택자·투기 목적 보유는 강화
부동산 세제는 2025년 하반기부터 구조적으로 개편됩니다. 핵심은 실수요자 중심의 세제 완화와 다주택자·고가주택 보유자에 대한 강화입니다.
- 1 주택 실거주자 공제 확대: 고령자 또는 장기보유자의 종합부동산세 세율이 인하되고, 세액공제 한도도 상향 조정됩니다. 실거주 요건을 갖춘 1 주택자의 경우 보유세 부담이 크게 줄어들 예정입니다.
- 생애최초 주택 구입자 지원 강화: 취득세 감면 혜택이 연장되고, 주택담보대출 금리 우대 프로그램이 신설됩니다. 청년과 신혼부부는 생애최초 기준 충족 시 지방세 감면과 이자 지원을 동시에 받을 수 있습니다.
- 다주택자 및 고가주택 보유자 과세 강화: 공시가격 현실화율이 상향 조정되며, 고가주택의 경우 보유세 및 양도소득세 부담이 늘어납니다. 양도세 비과세 요건도 엄격해져 실거래가 기준이 아닌 공시가격 중심으로 판단될 수 있습니다.
결과적으로 정부는 부동산 시장 내 양극화를 해소하고 실수요자 중심의 시장 구조를 유도하려는 의지를 분명히 하고 있습니다.
3. 거래 규제: 대출 조건 완화, 전매 제한은 유지
거래 활성화를 위한 제도적 변화도 함께 추진됩니다. 다만 투기 수요를 막기 위한 일부 규제는 유지되어 시장의 균형을 유지하고자 합니다.
- 무주택자 대출 완화: 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자와 생애최초 구입자를 중심으로 최대 80%까지 상향 조정됩니다. 또한 중도상환수수료 인하가 추진되며, 잔금대출 요건도 완화되어 초기 자금 부담이 줄어듭니다.
- 전매 제한 유지: 공공지원 민간임대주택 및 일부 신규 분양 단지의 전매제한 조치는 그대로 유지됩니다. 민간택지라도 5년 이내 전매가 불가능한 경우가 존재하며, 이는 분양권 전매 수요를 억제하는 데 목적이 있습니다.
- 청약제도 개편 없음: 가점제 중심의 청약 제도는 유지되며, 특별공급 비율에도 변화가 없습니다. 다만, 일부 지역에서 청년과 신혼부부 대상 비율을 확대하는 방안이 검토 중입니다.
정부는 대출 접근성을 개선함으로써 실수요자의 매입 기회를 늘리는 한편, 투기 수요 억제를 위해 전매 및 청약 규제는 그대로 유지하는 ‘균형 정책’을 선택했습니다.
결론: 요약 및 대응 전략
2025년 하반기의 부동산 정책은 단순한 규제 강화 또는 완화가 아닌 ‘선별적 완화, 선택적 강화’의 혼합형입니다. 정부는 시장 안정과 거래 회복이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하고자 하고 있으며, 이에 따라 실수요자에게는 문턱을 낮추고, 투자 또는 투기 목적 보유자에게는 책임을 강화하는 방향으로 설정되어 있습니다.
- 세입자: 장기 거주 전략을 바탕으로 갱신청구권 활용 및 신고의무 준수 필요
- 임대인: 보증금 반환 계획 수립, 소득 신고 체계 정비 필수
- 실수요자: 대출 우대 조건 및 취득세 감면 등 실질 혜택 적극 활용
부동산 시장은 정책에 따라 빠르게 움직입니다. 2025년 하반기 정책은 위기가 아닌 기회가 될 수 있으므로, 변화의 방향을 정확히 이해하고 맞춤 전략을 수립해 나가야 할 시기입니다.